5.2.2. Сравнительный подход к оценке

5.2.2.1. Станок с износом 40% стоит 100 000 руб. Определите стоимость станка с износом 50%.
Варианты ответа:
50 000 руб.
83 333 руб.
90 000 руб.
110 000 руб.
125 000 руб.
166 667 руб.

ответ
83 333 руб.
Решение: 
(100 000 / (1 – 40%)) * (1 – 50%) = 83 333 руб.

5.2.2.2.Определить рыночную стоимость (с учетом НДС) несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе.
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Найденные предложения на рынке
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость емкостного оборудования, отличающегося только годом выпуска, для различных периодов выпуска; прочие параметры принять идентичными)
595 968
615 857
687 622
1 037 822
ответ
595 968
Решение:

5.2.2.3. Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей.
2 250 000
7 500 000
8 250 000
9 000 000
Недостаточно данных
ответ
7 500 000
Решение:
Рассчитаем стоимость буксира: 5000 * 1500 = 7,5 млн. руб.

5.2.2.4. Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке затрат на замещение смонтированного оборудования?
0%
17,5%
15%
20%
ответ
Решение: 
Компания А является дочерней компанией компании Б, следовательно, скидка для компании Б – нерыночные условия. 
Скидка равна 0.

5.2.2.5. Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%.
0,2
0,6
0,67
1,5
ответ
0,67
Решение: 
Рассчитаем поправочный коэффициент:(1 – 0,6) / (1 – 0,4) ≈ 0,67.

5.2.2.6. Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб.
Известны величины коэффициентов торможения:
1) для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
2) для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
3) для общепромышленного оборудования – 0,6.

  • 85 714
  • 89 771
  • 91 166
  • 88 398

ответ:

88 398
Решение: 
Так как по объекту оценки и аналогу сравниваемым показателем является мощность, то берем коэффициент торможения по мощности (для металлорежущих станков) – 0,8. 
Рассчитаем рыночную стоимость: 
100 000 * ((30/35)^0,8) = 88 398 руб. 
Комментарии: Лишняя информация о коэффициентах торможения для металлорежущих станков по размерам заготовки и для общепромышленного оборудования.

5.2.2.7. Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. 
Цена предложения объекта 1 - 300 тыс. рублей, цена сделки - 260 тыс. рублей.
Цена предложения объекта 2 - 500 тыс. рублей, цена сделки - 440 тыс. рублей.
Цена предложения объекта 3 - 400 тыс. рублей, цена сделки - 350 тыс. рублей.
Варианты ответа:

  • 0,125
  • 0,133
  • 0,126
  • 0,378
  • 0,144
  • 0,12

ответ


0,126
Решение: 
1. Рассчитаем скидки на торг для каждого объекта: (300 000 – 260 000) / 300 000 = 0,133 (500 000 – 440 000) / 500 000 = 0,12 (400 000 – 350 000) / 400 000 = 0,125 
2. Рассчитаем среднерыночную скидку на торг: (0,133+0,12+0,125)/3=0,126.
Комментарий: если скидка равна 0, ее также надо учитывать при усреднении!


5.2.2.8. Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги и рассчитать рыночную стоимость объекта оценки. При различии значений пробегов менее 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.

Варианты ответа:

  • 1 950 000
  • 1 755 000
  • 1 710 000
  • 1 800 000

ответ


1 755 000
Решение:
1. Берем аналоги 2 и 4.
2. Рассчитаем рыночную стоимость:
((1 900 000 + 2 000 000)/2 )* (1 – 10%) = 1 755 000 руб.


5.2.2.9. Объект приобретен новым в 2007 году за 200 000 руб. Устройство фундамента и монтаж оборудования составили 30% от цены оборудования. Рост цен на СМР к дате оценки составил 1,2. Затраты на демонтаж 50% от затрат на устройство фундамента и монтаж. Оплата услуг брокера (организатора торгов) 5%. Сколько выручит продавец в январе 2018 года (с учетом оплаты услуг брокеру) при условии, что аналоги подготовлены к продаже?
  • 64 000
  • 60 200
  • 59 000
  • 58 050
ответ:


59 000
Решение:
Аналоги 2,3 и 5 подходят. Средняя цена продажи (105+100+95)/3 = 100 тыс. р.
Затраты на демонтаж в текущих ценах:
200 * 0,3*1,2*0,5 = 36 тыс. р.
Затраты на брокера:
5% * 100 = 5 тыс. р.
Итого продавец получит: 100 - 36 - 5 = 59 тыс. р.


5.2.2.10. Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн.

  • 620
  • 640
  • 600
  • не хватает данных
ответ:
не хватает данных 
В данном случае - зависимость получена для объектов, значительно отличающихся от объекта оценки

5.2.2.11. Определить стоимость ножовочного станка с характеристиками диаметр 250 мм, мощность 2,2 кВт. Стоимость аналогичных станков описывается регрессионно-корреляционной зависимостью у = 1,888 * Х1^0,4 * Х2^0,7 * Кв^0,2, где Х1- диаметр в мм, Х2 – мощность в кВт; коэффициент Кв равен: 1 - для токарного станка, 2 – для ножовочного станка , 3 - для сверлильного станка.
Варианты ответа:

  • 60
  • 43
  • 34
  • 30

Ответ:

34
Решение:
1,888 * (250^0,4) * (2,2^0,7) * (2^0,2) = 34,28 ≈ 34
Есть информация, что появилась аналогичная задача, но в ней указан ИЗНОС объекта оценки. Будьте внимательны!


5.2.2.12. Покупателем автомобиля выявлена обратная зависимость между пробегом автомобилей от 30 до 40 тыс.км и их стоимостью. Аналог 2014 г.в. стоит 75 т.р. и имеет пробег 35 тыс.км. Найти стоимость авто того же года с пробегом 34 тыс.км.

  • 72 857
  • 77 206
  • 73 493
  • 65 625

ответ


77 206
Решение:
(75 000 / 34) * 35 = 77 206 руб.


5.2.2.13. Оценщик на рынке нашёл два аналога объекта оборудования, которые были приобретены в кредит. Один аналог был прокредитован по льготной ставке в 10% на срок 5 лет. Второй аналог был прокредитован по среднерыночным ставкам по кредитам по 13% тоже сроком на 5 лет. Необходимо определить поправку на разницу в финансировании.
Варианты ответа:

  • 3%
  • -23%
  • 30%
  • 7,8%
  • -7,2%
[здесь (скачайте файл)
-7,20%
Решение:
1.Рассчитаем текущую стоимость платежей с помощью функции Excel: Для аналога 1: ПС(10%;5;1) = 3,79р. Для аналога 2: ПС(13%;5;1) = 3,52р.
2. Рассчитаем корректировку 3,52 / 3,79 -1 = - 7,12%.



5.2.2.14. Тележка массой 2 т двигается по рельсам. Какая стоимость 1 п.м. рельсового пути, если даны аналоги: тележка 2 т на рельсовом пути 20 м – 100 000 руб. и аналогичная тележка на пути 25 м – 120000 руб. 
Варианты ответа:

  • 4000
  • 5000
  • 4889
  • 4900

ответ


4000
Решение: 
(120 000 - 100 000) / (25 - 20) = 4 000.


5.2.2.15. В январе 2007 года предприятие приобрело оборудование за 200 000 руб. Монтаж и пуско-наладка – 20000, фундамент под оборудование – 10 000 руб. Определить в рамках сравнительного подхода (выбрав наиболее близкие аналоги и рассчитав среднюю арифметическую стоимость), какую сумму предприятие сможет выручить за свое бывшее в эксплуатации оборудование (за вычетом затрат на оплату услуг брокера) в январе 2017 года, если стоимость демонтажа составляет 20% от стоимости затрат на проведение монтажа, устройство фундамента и пусконаладочных работ. Стоимость затрат на проведение монтажа, устройство фундамента и пусконаладочных работ на момент оценки увеличилась на 30% с момента приобретения. Нормативный срок службы оборудования 15 лет. Услуги брокера по продаже 5000 руб. Аналоги подготовлены к продаже. На рынке найдены аналоги, из которых необходимо выбрать наиболее близкие:

Варианты ответа:

  • 92 200
  • 87 200
  • 56 000
  • 94 000
[свернуть]

ответ

87 200
Берем 1, 4 и 5 аналоги. (95+100+105)/3-(20+10)*0,2*1,3=92,2. Минус затраты на брокера: 92,5 - 5 = 87,5.


5.2.2.16. Станок А стоит 50 000 руб. Станок с подающим конвейером (единая модель для всех станков) стоит на 10% дороже, чем станок А. Цена станка А на 20% дешевле станка Б. Определите стоимость станка Б с подающим конвейером.
Варианты ответа:

  • 44 000 руб.
  • 45 000 руб.
  • 65 000 руб.
  • 66 000 руб.
  • 67 500 руб.
  • 68 750 руб.

ответ:

67 500 руб.
Решение: 
50 000 * 0,1 + 50 000 / (1 – 20%) = 67 500 руб.

5.2.2.17. 4 балла.
Стоимость контракта на поставку оборудования и его последующий монтаж и наладку составляет 1 000 000 дол. (с учетом НДС). Определите стоимость оборудования на условиях EXW (франко-завод продавца) без учета НДС, если известно, что стоимость доставки составляет 50 000 дол. (с НДС), затраты на монтаж и наладку составляют 150 000 дол. (с НДС), величина таможенной пошлины 20%, оборудование не имеет льгот по НДС и облагается по ставке 18%, таможенные сборы и пошлины начисляются только на оборудование.
Варианты ответа:

  • 506 215 дол.
  • 524 638 дол.
  • 564 972 дол.
  • 579 710 дол.
  • 633 333 дол.
  • 666 667 дол.

ответ


564 972 дол.
Решение: 
1. Расчет стоимости монтажа, наладка и доставки (все с НДС): 50 000+150 000 = 200 000 дол. 
2. Расчет стоимости оборудования на условиях EXW (франко-завод продавца) с учетом НДС и таможенной пошлины: 1 000 000 – 200 000 = 800 000 дол. 
3. Расчет стоимости оборудования на условиях EXW (франко-завод продавца) без НДС и таможенной пошлины: 800 000 / (1,2*1,18) = 564 972 дол. (без НДС)


5.2.2.18. 5 токарных станков марки 1К40 и 4 сверлильных станка марки 2С12 были проданы за 167 тыс. руб., а 3 токарных станка марки 1К40 и 6 сверлильных станков марки 2С12 были проданы за 183 тыс. руб. Определите стоимость 1 сверлильного станка марки 2С12.
Варианты ответа:

  • 10 тыс. руб.
  • 15 тыс. руб.
  • 23 тыс. руб.
  • 26 тыс. руб.

ответ


23 тыс. руб.
Решение:
1.Выразим формулой условия задачи: 5 * Тс + 4 * Сс= 167 000 руб., 3 * Тс+6 * Сс= 183 000 руб., где, Тс –токарный станок 1К40, Сс – сверлильный станок 2С12; 
2. Выразим стоимость токарного станка Тс через Сс в первом уравнении: Тс = (167 000 – 4 * Сс) / 5; 
3. Подставим стоимость токарного станка Тс через Сс во второе уравнение: 3 * (167 000 – 4 * Сс) / 5 + 6 * Сс= 183 000;

3,6 Сс = 82 800; Сс = 23 000 руб.


5.2.2.19. 4 балла.
Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016 г. по приведенным аналогам. Характеристики оцениваемого объекта:
- 1990 года выпуска
- в удовлетворительном состоянии,
- из нержавеющей стали, 
- массой 7 т,
- произведен в Европе.
Указанные аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. 
Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Найденные предложения на рынке
Корректировка на регион производства
Корректировка на состояние
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость емкостного оборудования, отличающегося только годом выпуска, для различных периодов выпуска; прочие параметры принять идентичными)

Варианты ответа:

  • 1 050 865
  • 1 275 625
  • 1 583 317
  • 1 749 583

ответ:

5.2.2.20. Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре без учета НДС. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Сумма контракта 360 000 евро (без учета НДС) Станок был приобретен во Франции. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Дата поставки –10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. Округлить до миллионов.
Варианты ответа:

  • 25 млн.
  • 30 млн.
  • 35 млн.
  • 40 млн.

ответ


35 млн.
Решение:
360 000 * ( 2,12 / 1,54 ) * 70,18 ≈35 млн.р.


5.2.2.21. Дано оборудование с производительностью 8 000. Год выпуска – 2003 год. Есть информация, что данное оборудование имеет срок службы 14 лет. В 2017 году был произведен кап. ремонт, после чего срок оставшейся жизни составил 2 года для данного оборудования. Выберите подходящий аналог из 6 шт. для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Износ считать через хронологический возраст. У аналогов кап. ремонта не было. Дата оценки – 2017 год. Дано 6 аналогов. Аналоги имеют разный год выпуска и разную производительность.

[свернуть]

ответ

В этой задаче нет всего условия полностью, поэтому приводим алгоритм решения: 
Рассчитать износ для объекта оценки (14-2)/14= 85,71%
Т.е. есть информация об объекте оценки, что износ у него 85,71% и производительность 8 000.

Далее рассчитываем износ для каждого аналога.
Т.е. (2017 – год выпуска аналога)/14. 
Получаем, что 2 аналога имеют износ как и объект оценки. Но у одного производительность 10 000, а у другого 8 000. 
Выбираем аналог с производительностью 8000 и износом как у ОО.


5.2.2.22. Оценить гидравлическую тележку грузоподъемностью 1 т с длиной рельсов 12 м. Для расчета использовать корректировку на длину рельсов. Аналоги - гидравлическая тележка грузоподъемностью 1 т с длиной рельсов 5 м, цена 40 000 руб. и гидравлическая тележка грузоподъемностью 1 т с длиной рельсов 15 м, цена 49 000 руб.
Варианты ответа:

  • 39200
  • 44500
  • 46300
  • 48500

ответ


46300
Решение:
Цена 1 м пути: (49 000 – 40 000) / (15-5) = 900  
Стоимость ОО: 40 000 + (12-5) * 900 = 46 300            Цена первого аналога + (длина рельсов ОО - длина рельсов первого аналога) * цену 1 м пути


5.2.2.23. Объект с износом 35% был продан на рынке за 100 000 руб. Определить износ в рублях.
Варианты ответа:

  • 35 000
  • 53 846
  • 25 925
  • 65 000

ответ


53 846
Решение:
Стоимость объекта без износа:
100 000 / (1-35%) = 153 846
Износ = 0,35 * 153 846 = 53 846


5.2.2.24. Автомобиль ГАЗ 3110, год выпуска 2003. Пробег 142000 км. Объем бака 90л, мощность 85 л/с и прочая техническая информация. Подобрать самый корректный аналог.

Варианты ответа:

  • Аналог 1
  • Аналог 2
  • Аналог 3
  • Аналог 4


ответ


Аналог 3


5.2.2.25. 4 балла.
Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования (без НДС) по состоянию на июнь 2016 г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1991 года выпуска; в удовлетворительном состоянии; из нержавеющей стали; массой 8 т; произведен в России.
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Найденные предложения на рынке


5.2.2.26. Оценщик нашел два максимально близких объекта-аналога для расчета рыночной стоимости самосвала. Цена предложения аналогов: 1,5 и 1,6 млн.руб. Скидка на торг 5%. Определите рыночную стоимость самосвала, используя оба аналога.

  • 2 945 000
  • 1 476 190
  • 1 472 500
  • 1 550 000
  • 1 512 500
  • 1 510 000

ответ


1 472 500 = (1 500 000 + 1 600 000) / 2 * (1 - 5%)


5.2.2.27. Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги и рассчитать рыночную стоимость объекта оценки без НДС. При различии значений пробегов менее 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.

Варианты ответа:

  • 1 950 000
  • 1 650 000
  • 1 490 000
  • 1 800 000

ответ

1 650 000
Решение:
1. Берем аналоги 2 и 4.
2. Рассчитаем рыночную стоимость:
((1 900 000 + 2 000 000)/2 )/1,18 ≈ 1 650 000 руб.
Скидка на торг не нужна, поскольку в таблице для каждого аналога указано "дата сделки" (а не предложения).


5.2.2.28. 4 балла.
Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на Июнь 2016 г. по приведенным аналогам (с НДС). Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска, состояние - отличное, материал - углеродистая сталь, масса - 7 тонн, производство - Европа. Указанные аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат и различием в годах выпуска в целях данной задачи пренебречь. Найденные предложения на рынке: 
721 652

5.2.2.29. Станок с износом 50% стоит 120000, объект оценки - с износом 70%. Какую надо внести коэффициентную корректировку?
Варианты ответа:

  • 0,8
  • 0,6
  • 0,4
  • 20%
  • -20%

ответ


0,6
Решение аналогично 5.2.2.5, но будьте внимательны: в ответах есть варианты в процентах, на экзамене в данном случае надо выбрать КОЭФФИЦИЕНТ


5.2.2.30. Оценщик подобрал два наиболее близких объекта-аналога производственной линии стоимостью 2 млн. руб. и 2,2 млн.руб., которые недавно были отремонтированы. Определить рыночную стоимость объекта оценки (производственной линии), которая требует проведения ремонта стоимостью 300 тыс.руб. Скидка на торг 5%.
Варианты ответа:

  • 1,7 млн.
  • 1,71 млн.
  • 1,8 млн.
  • 2,04 млн.

ответ

1,7 млн.
Сначала корректировка на торг, потом корректировка на ремонт


5.2.2.31. Станок для обработки заготовки 500 мм стоит на 30% дороже станка для обработки заготовки 350 мм. Рассчитайте процентную поправку к цене аналога (станок для обработки заготовки 500 мм), если объектом оценки является станок для обработки заготовки 350 мм.
Варианты ответа:

  • -23%
  • 23%
  • -30%
  • 30%.
  • 0,77
  • 1,3

ответ


-23%.
Пусть станок для заготовки 350 мм стоит 100 ед, тогда для заготовки 500 мм стоит 1,3 х 100 = 130 ед.
Формируем уравнение, в котором участвует искомая корректировка: 130 * (1 + Х) = 100.
X = -0,23 или -23%.