Оценщик в Ярославле окажет следующие оценочные услуги:

- оценка стоимости земельных участков;

- оценка стоимости зданий;
- оценка стоимости квартир;
- оценка гаражей;
- справки для нотариуса.
- справки о стоимости квартиры в МФЦ;
- справки о стоимости машин в МФЦ.






Методы расчёта физического износа:
I. Метод экспоненциальной кривой
II. Метод логистической кривой
III. Метод эффективного возраста
IV. Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста
V. Метод ухудшения диагностического параметра
VI. Метод экспертных оценок физического состояния
VII. Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта

Методы доходного подхода, которые используются при оценке машин и оборудования:
I. Метод капитализации: (112000/0,25 = 448 000 руб., или ЧОД/ставка капитализации)
II. Метод равноэффективного функционального аналога
III. Метод индексации
IV. Метод сравнения

Замещение (с учетом износа)

Затраты на замещение: ЗЗ = РС/(1-ИС) 

Стоимость замещения = 154 061,1 * (1+70%) = 261 902,2
Стоимость нового * (1+Затраты на монтаж (70% от цены нового)) = 261 902,2

Расчет рыночной стоимости, если оборудование вводилось по частям:

Расчет рыночной стоимости, если оборудование вводилось по частям: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р.
(16 / 25 * 2000) / 2000 - стоимость в 2016 году первой части

(16 / 25 * 2000 + 11 / 25 * 3000 + 6 / 25 * 4000) / (2000 + 3000 + 4000) = 0,3956 или 39,6%. 

16 лет (если первое оборудование вводилось в 2000 г. Дата оценки - 2016 г.)/ срок службы 25 * 2000 т.р. + 11 лет (2016 г. - 2005 г.) / срок службы 25 * 3000 т.р. + 6 (2016 - 2010 г.) / срок службы 25 * 4000 т.р./ (2000 + 3000 + 4000)




Расчет рыночной стоимости, если известны затраты на воспроизводство

Рыночная стоимость СОО = Свс×(1−Иф) ×(1-Ифун) ×(1−Ивнеш) 

Свс -затраты на воспроизводство


Воспроизводство (без учета износа)

Затраты на воспроизводство - это затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки
Затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки. (п.14 ФСО №10) 
Затраты на воспроизводство  получатся при индексации первоначальной балансовой стоимости (в отличие от затрат на замещение)

Аналог классификационный - оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам


Утилизационная стоимость

Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т.
Рассчитаем утилизационную стоимость: 9000 руб./т * 20 т = 180 000 руб. 

Расчет физического износа

1. Износ в год: 100%/15 = 6,67%
2. Физический износ: 8 / 20 = 0,4 (Эффективный возраст / Нормативный срок службы) для формулы 1-износ. А так можно остаточный/нормативный, и тогда без 1, сразу умножить на получившийся коэффициент
3. Иф= Тф/(Тф+Тост)×100% = 7/(7+5)×100%=58,333%
Иф - износ физический; Тф - эффективный возраст; Тост - остаточный срок службы
4. Износ линейный: кол-во периодов использования/ нормативный срок службы
5. Расчет физического износа: 8/(8+5)=61,5%, если известен эфективный возрат и остаточный срок (8-это эф. возраст, 5- это остаточный)
6. Износ = (Снов-Сут-Срем)/Снов * (Тхр/Тсс) + (Срем/Снов) * (Тхр-Тмеж.рем)/Тмеж.рем.
Тсс – установленный нормативный срок службы оборудования
Тхр - хронологический возраст
Тмеж.рем. - межремонтный промежуток
Снос - стоимость нового
Сут - утилизационная стоимость
Срем - стоимость ремонта
Износ = (150 000 - 10 000 - 27 000)/150 000 * (7/10) + (27 000 / 150 000) * (7-5)/5 = 59,93% ≈ 60%
(5.2.1.66. Станок в новом состоянии стоит 150 000 руб. Определить износ станка через 7 лет после ввода в эксплуатацию, если планируется, что через 10 лет его остаточная стоимость составит 10 тыс. руб. Через 5 лет проводится плановый капитальный ремонт станка стоимостью 27 000 руб.)

7. Станок с износом 40% стоит 100 000 руб. Определите стоимость станка с износом 50%.
(100 000 / (1 – 40%)) * (1 – 50%) = 83 333 руб.

8. 5.2.1.11. Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р.
Решение: 
(16 / 25 * 2000 + 11 / 25 * 3000 + 6 / 25 * 4000) / (2000 + 3000 + 4000) = 0,3956 или 39,6%.

9. остаточный / нормативный              Срок жизни 25 лет, хронологический 12 лет, остаточный срок жизни определили эксперты 18 лет.  (18 / 25)
Если умножается без формулы 1-износ, то остаточный/нормативный. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки: (160 * (15/20)^0,67807) * 1,4 * (18 / 25) ≈ 133.

Совокупный износ

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

•  аддитивный;

•  мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:


При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

Рассчитаем совокупный износ в долях: 1 – (1 – 0,2) х (1 – 0,1) х (1 – 0,3) = 0,496
Износ = 1 - (1-10%)*(1-5%)*(1-12/25)= 55,54%

Экономический износ = 1 - (рыночная стоимость всех операционных активов предприятия - рыночная стоимость неспециализированных операционных активов) / рыночная стоимость всех специализированных операционных активов

Функциональный износ

Величина функционального износа - это разница между стоимостью воспроизводства и замещения объекта оценки
Например: Объект оценки - производственная линия. Новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., но они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше.
Считаем функцинальный износ: 19000000/1,05

Производительность аналога на 5% выше - износ больше единицы. В формуле будет 1,05

Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8.Рассчитаем функциональный износ линии: 240/(1+0,2)^0,5 + 240/(1+0,2)^1,5 +240/(1+0,2)^2,5 = 554 тыс. руб.

5.2.1.40. Определить величину функционального устаревания оборудования. Стоимость воспроизводства нового оцениваемого насоса 50000 руб, производительность по паспорту 3000 куб. м/час. В продаже имеется новая модель насоса по цене 60000 руб, производительностью 5000 куб.м/час. Коэффициент торможения по «производительности» для новой модели насоса 0,6.
1. Расчет рыночной стоимости нового насоса по производительности:
60 000 * (3000 / 5000)^0,6 = 44 161 руб.
2. Расчет функционального устаревания: 1 – (44 161 / 50 000) = 11,68% ≈ 11,7%


5.2.1.69. Предприятие купило оборудование производительностью 8 деталей. Сейчас оборудование производительностью 10 деталей продается по такой же стоимости. Коэффициент торможения 0,75. Найти функциональный износ в процентах.
Варианты ответа:

  • 20%
  • 18,2%
  • 15,4%
  • 25%

ответ

15,4%
Стоимость = (8/10)^0,75 = 84,6% от стоимости нового

Износ = 1 - 84,6% = 15,4%


5.2.1.40. Определить величину функционального устаревания оборудования. Стоимость воспроизводства нового оцениваемого насоса 50000 руб, производительность по паспорту 3000 куб. м/час. В продаже имеется новая модель насоса по цене 60000 руб, производительностью 5000 куб.м/час. Коэффициент торможения по «производительности» для новой модели насоса 0,6.
Варианты ответа:

  • 28,0%
  • 11,7%
  • 9,7%
  • 40%

ответ

11,7%
Решение:
1. Расчет рыночной стоимости нового насоса по производительности:
60 000 * (3000 / 5000)^0,6 = 44 161 руб.
2. Расчет функционального устаревания: 1 – (44 161 / 50 000) = 11,68% ≈ 11,7%


Экономический износ

Пример:

В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб.

Рассчитаем экономический износ: 1 - (2 млрд. руб. – 0,15 млрд. руб.) / 2,5 млрд. руб. = 0,26


За нормативный срок службы - износ 100 % 
Эффективный возраст = износ*нормативный срок службы (30% * 15 = 4,5 года) 
150 млн.руб. =  0,15 млрд. руб
Cмонтированное оборудование - это установленная линия для работы
Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют.

Коэффициент торможения

Формула расчета коэффициента торможения
Рассчитаем износ по производительности: 1 - (80 / 100)^0,7064 = 0,1458 

Пример:

5.2.1.37. Стоимость приобретения у завода-изготовителя производственной линии А, показатель производительности которой равен 50 000 единиц в год, составляет 4 100 000 евро без НДС; стоимость приобретения производственной линии Б с производительностью 40 000 единиц в год - 3 400 000 евро без НДС. Определите затраты на замещение (без НДС) смонтированной линии С производительностью 60 000 единиц в год с использованием коэффициента торможения, а также при условии, что прямые расходы для данных активов составляют 32% от стоимости приобретения.

ответ

6 306 505 евро
Решение:
1.Рассчитаем коэф-т торможения: LN (4 100 000 / 3 400 000) / LN(50 000 / 40 000) = 0,838973.
2.Рассчитаем затраты на замещение: 4 100 000 * (60 000 / 50 000)^ 0,838973 * (1 + 32%) = 6 306 505 евро.


5.2.1.40. Определить величину функционального устаревания оборудования. Стоимость воспроизводства нового оцениваемого насоса 50000 руб, производительность по паспорту 3000 куб. м/час. В продаже имеется новая модель насоса по цене 60000 руб, производительностью 5000 куб.м/час. Коэффициент торможения по «производительности» для новой модели насоса 0,6.

ответ

11,7%
Решение:
1. Расчет рыночной стоимости нового насоса по производительности:
60 000 * (3000 / 5000)^0,6 = 44 161 руб.
2. Расчет функционального устаревания: 1 – (44 161 / 50 000) = 11,68% ≈ 11,7%


5.2.1.25. Даны два аналога. А1: цена (нового без монтажа) 100, параметр 10. А2: цена (нового без монтажа) 160, параметр 20. Параметр объекта оценки 15. Срок жизни 25 лет, хронологический 12 лет, остаточный срок жизни определили эксперты 18 лет. Затраты на монтаж 40%. Экономический, функциональный износы не учитываются. Определить рыночную стоимость.
Рассчитаем коэффициент торможения: LN(160/100) / LN (20/10) =0,67807
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки: (160 * (15/20)^0,67807) * 1,4 * (18 / 25) ≈ 133. 

Эффективный возраст

Эффективный возраст объекта недвижимости - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.
Эффективный возраст = Срок службы - оставшийся срок службы
Эффективный возраст = износ*нормативный срок службы
Год назад износ после ремонта определен как 25%
25% износа соответствуют эффективному возрасту (сразу после ремонта): 15 * 25% = 3,75 лет


Оставшийся срок службы

Оставшийся срок экономической жизни = Полный срок экономической жизни - Эффективный возраст


5.2.1.31. Объект построен и введен в эксплуатацию в 2010 году. Срок службы объекта - 25 лет. Оценка проводится по состоянию на 2018 год. В ходе проведения работ по оценке было выявлено, что эффективный возраст оцениваемого объекта составляет 12 лет. Определить оставшийся срок службы объекта на момент оценки

ответ

13 лет
Решение: 
25 – 12 = 13 лет.

Срок службы объекта - эффективный возраст оцениваемого объекта = оставшийся срок службы объекта


ставка капитализации

Ставка дисконтирования

- Ставка дисконтирования = ставка капитализации - Норма возврата (1/оставшийся срок)
- Ставка капитализации =  ставка дисконтирования (норма доходности) + Норма возврата
- если ставка дисконтирования, то ЧОД умножить на ставку
- если ставка капитализации, то ЧОД разделить на ставку

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга

Специализированные машины и оборудование - совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса
Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра. 

Коэффициенты

- Если производительность аналога больше на 5%, то - цена объекта оценки=цена аналога/1,05

- Если цена аналога (50000 руб.) на 20% дешевле объекта оценки, то цена объекта оценки:  50000/(1-20%)


- Скорректировать (уменьшить) на 18% включенных в стоимость: 140 000 /1,18 = 118 644 


- корректировка на НДС: 1/1,18


- Если первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб, а  затраты на монтаж  составляют 30% от стоимости оборудования, то  стоимость оборудования (без монтажа): 5 000 000 / 1,3 = 3 846 154 руб. 

Стоимость монтажа: 5 000 000 - 3 846 154 = 1 153 846 руб


- Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. 


- Узнать размер скидки на торг если объект продавался за 300000, а продан за 260000: (300 000 – 260 000) / 300 000 = 0,133


Если не известна стоимость объекта, без износа, но известна с износом (x*(1-0,35)=100000)

5.2.1.41. Станок с износом 35% был продан за 100000. Определить стоимость воспроизводства/замещения нового станка.

153 846
Решение: 
100000 / (1 - 35%) = 153 846.

Если аналог стоит на 25% дороже объекта оценки, то какой коэффициент на понижение

5.2.1.42. Насос производительностью 6 куб м стоит на 25% дороже, чем насос производительностью 4,5 куб м. Какую коэффициентную корректировку необходимо внести к стоимости объекта-аналога (производительностью 6 куб м), если объект оценки производительностью 4,5 куб м?


объект оценки это 1+25%

аналог это единица


0,8
Решение: 
1 / (1 + 25%) = 0,8.

Если оборудование дорожает  на 1 % в месяц.

5.2.2.5. Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%.
поправочный коэффициент:(1 – 0,6) / (1 – 0,4) ≈ 0,67.

Методические материалы для подготовки к квалификационному экзамену Оценщику по направлению "оценка движимого имущества": http://kvalexam.ru/index.php/Направление_%22Движимое_имущество%22  

Если затраты на монтаж  составляют 30% от стоимости оборудования, а стоимость оборудования 500000, то, что бы узнать стоимость без монтажа, надо разделить стоимость на 1,3:  5 000 000 / 1,3 = 3 846 154 руб. 

Если есть курс валюты и на дату оценки и на дату покупки, то использовать тот, который на дату оценки

Доли

5.2.1.62. Агрегат состоит из турбины и генератора. Возраст агрегата 25 лет. Срок службы турбины 40 лет. Срок службы генератора 20 лет. 5 лет назад (по истечении срока службы генератора) генератор был заменён на новый. Затраты на замену генератора составляют 70% от затрат на замену турбины. Определить износ агрегата

Доля КЭ = 0,7/(1+0,7) = 0,412
Доля ДЭ = 1- 0,7/(1+0,7) = 0,588

Износ по производительности

Если производительность упала со 100, до 80, то:

1 - (80 / 100)^0,716 = 0,1477


5.2.1.33. Предприятие в 2006 году приобрело станок с производительностью 100 деталей/час за 200 000 руб. Затем в связи с неправильной эксплуатацией производительность снизилась до 80 деталей в час. Нормативный срок эксплуатации 25 лет. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на 2017 год. Необходимо применить коэффициент торможения на «производительность». В 2017 году предлагался аналог за 250 000 рублей с производительностью 60 деталей в час. В 2006 году предлагались два аналога 170 000 и 250 040 рублей производительностью 70 и 120 деталей в час соответственно. Округлить до сотен.
Варианты ответа:

  • 113 900
  • 172 000
  • 201 800
  • 307 200

ответ

172 018 руб.
Решение:
1. Рассчитаем коэффициент торможения: LN (250 040 / 170 000) / LN (120 / 70) = 0,716;

2. Рассчитаем износ по производительности: 1 - (80 / 100)^0,716 = 0,1477
3. Рассчитаем совокупный износ: 1 – (1 – 11 / 25) * (1 – 0,1477) = 0,5227
4. Рассчитаем стоимость воспроизводства: 250 000 * (100/60) ^0,716 * (1 – 0,5227) = 172 018 руб.≈ 172 000